Vous souhaitez acheter un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs sans pour autant être contraint à l'indivision ou sans pour autant exercer une activité commerciale ? La Société Civile Immobilière est peut-être la société faite pour vous !

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique utilisée notamment pour la gestion et l'acquisition de biens immobiliers (maisons, appartements, etc).

Il faut savoir que la SCI permet à plusieurs personnes de détenir simultanément un ou plusieurs biens. Ces biens sont donc communs à ces personnes.

Parmi les personnes pouvant faire partie d'une SCI, il faut noter qu'il peut s'agir aussi bien de personnes physiques (Monsieur Dupond par exemple) que de personnes morales (une entreprise par exemple).

La SCI permet entre autres de bénéficier d'une organisation souple et adaptée à la gestion immobilière. Ainsi, grâce à la SCI, vous pouvez acheter, gérer, louer des biens immobiliers au nom de celle-ci, sans pour autant exercer une activité commerciale.

Enfin, il faut bien comprendre que la création d'une SCI revient à la création d'une personne morale à part entière. Ainsi, elle se compose d'associés qui détiennent des parts sociales qui leur donnent droit à une partie des bénéfices. La SCI est par conséquent responsable juridiquement de la gestion des biens immobiliers qu'elle possède.

Quelles sont les conditions pour créer une société civile immobilière ?

Vous souhaitez créer une société civile immobilière, mais vous ne savez pas si vous remplissez les conditions ?

Voici donc les différentes conditions afin de créer votre SCI :

  • 2 associés minimum ;
  • l'objet social doit être civil et non commercial : acquisition, gestion, location ;
  • un apport en capital : aucun minimum légal, il peut s'agir d'un apport en numéraire ou encore un apport en nature (bien immobilier).

Il s'agit des 3 conditions cumulatives à garder en tête afin de savoir si vous pouvez monter votre SCI. Votre première mission est donc de trouver votre associé, car comme vous avez pu le constater, une SCI n'est jamais unipersonnelle.

Quelles sont les étapes pour créer une société civile immobilière ?

Voici les différentes étapes afin de vous aider dans la création de votre SCI :

Étape 1 : rédaction de vos statuts

Vous devez, dans un premier temps, commencer par la rédaction de vos statuts pour établir plusieurs informations très importantes, notamment :

  • les conditions de gestion ;
  • la répartition des parts sociales entre les associés ;
  • l'identité des associés ;
  • l'objet social ;
  • la prise de décision ;
  • la transmission des parts sociales ;
  • les droits et obligations des associés ;
  • la dissolution et la liquidation.

Bref, la rédaction des statuts est une étape minutieuse et cruciale, car ils conditionnent l'avenir et le fonctionnement de votre SCI.

Étape 2 : nomination d'un gérant

Votre SCI doit nécessairement avoir un gérant au minimum. Pour rappel, le gérant a pour mission la gestion courante de la SCI.

Notez que le gérant peut être associé, mais peut également être une personne extérieure à la société.

Étape 3 : dépôt du capital social

Puis vient le dépôt du capital social. Une fois que vous vous êtes mis d'accord avec vos associés sur l'apport, vous devez verser les fonds sur un compte bancaire au nom de la SCI, qui serviront à établir le capital social de la SCI.

Notez que le dépôt des fonds doit bien être réalisé avant l'immatriculation de votre SCI.

Étape 4 : publication d'une annonce légale

Comme toute société, votre SCI doit faire l'objet d'une annonce légale publiée dans un journal d'annonces légales.

La publication est obligatoire et permet d'informer les tiers de la création de votre SCI.

Étape 5 : immatriculation de la SCI

Dernière et ultime étape de la création de votre SCI, l'immatriculation.

Votre SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) du secteur dans lequel se trouve le siège social de votre SCI.

Notez que le dossier déposé au greffe doit inclure :

  • les statuts signés ;
  • l'annonce légale ;
  • l'attestation de dépôt des fonds ;
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
  • le justificatif de domiciliation du siège social ;
  • la pièce d'identité du ou des gérants ;
  • la déclaration de non-condamnation et filiation des gérants ;
  • le chèque pour les frais d'immatriculation.

Le greffe du Tribunal de commerce traitera votre dossier dans un délai très variable en fonction de votre région, villes ou encore période de l'année. Cependant, les délais sont souvent entre 5 à 15 jours à compter du dépôt du dossier.

Quels sont les avantages et inconvénients de créer une société civile immobilière ?

Créer une SCI oui, mais autant avoir une vision claire de ce qui vous attend en termes d'avantages et d'inconvénients.

Les avantages de la SCI

La SCI comporte évidemment plusieurs avantages notables :

Gestion facilitée d'un patrimoine immobilier en commun

Les associés d'une SCI détiennent ensemble des biens immobiliers, mais ne sont pas en indivision, ce qui est un avantage notable ! En effet, chaque associé détient des parts sociales en fonction de son apport.

Optimisation et transmission facilitée

Afin d'organiser la transmission d'un patrimoine immobilier familial par exemple, la SCI est un choix judicieux.

Par exemple, les parents peuvent transmettre petit à petit les parts de la SCI à leurs enfants, et ce, tout en gardant la gestion du bien. La SCI peut ainsi être un outil afin d'optimiser les frais de succession.

Responsabilité limitée à la part détenue

Dans le cadre d'une SCI, les associés sont responsables à hauteur de leur apport en capital.

Optimisation fiscale

Si vous optez pour l'IS dans le cadre de votre SCI, sachez que vos associés pourront bénéficier, eux aussi, des déductions des charges et d'une imposition sur les bénéfices à un taux plus favorable que l'impôt sur le revenu.

Par exemple, en optant pour l'IS, si votre SCI génère 30 000 € de revenus locatifs et supporte 10 000 € de charges, elle paierait 3 000 € d’impôt (15 % sur 20 000 € de bénéfices). Alors que si elle était imposée à l'impôt sur le revenu, en fonction de la situation personnelle des associés, les taux pourraient s'avérer plus élevés.

Les inconvénients de la SCI

La responsabilité indéfinie

Certes, les associés sont responsables à hauteur de leur apport, toutefois il faut bien garder en tête qu'en SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Ainsi, en cas de dettes très importantes, le patrimoine personnel des associés peut être impacté.

Formalités et frais de gestion

La SCI répond à un cadre parfois strict en matière de gestion, ce qui engendre des coûts parfois importants à bien connaître.

En effet, parmi ces coûts, on peut noter :

  • la tenue d'assemblées générales régulières ;
  • la tenue d'une comptabilité (obligatoire si la SCI opte pour l'IS) ;
  • la déclaration annuelle des revenus fonciers ;
  • etc.

Fiscalité parfois contraignante

Dans le cadre de la SCI, il est possible d'opter pour l'IS.

Si toutefois votre SCI est soumise à l'IR, cela a pour conséquence que les associés sont imposés sur les revenus locatifs, même si la société ne distribue pas de bénéfices.

Si la SCI est imposée à l'IS, notez bien que les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d'un bien peuvent être fortement taxées, car elles ne bénéficient pas du régime de plus-values immobilières des particuliers.

Impossibilité de réaliser des activités commerciales

La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale, ainsi, vous ne pourrez pas acheter de bien immobilier afin de le revendre rapidement et de faire ainsi un bénéfice. Vous devez conserver un objet social de nature civile.