Connaissez-vous la vente en réméré ?

Parmi tous les types de vente immobilière qui existent, la vente en réméré constitue une technique juridique moins connue et peu utilisée. Néanmoins, elle apporte de nombreux bénéfices aussi bien pour le vendeur que pour l'acheteur. Explications.

Vente en réméré : qu'est-ce que c'est ?

La vente en réméré, également connue sous l'appellation le réméré, représente une technique de vente assurée qui s'est développée en moyen-âge. Son fonctionnement est prévu par les articles 1659 et suivants du Code Civil Français. Ce dernier le définit comme étant un pacte par lequel le vendeur propriétaire se réserve de reprendre la chose vendue, et en contrepartie s'engage à restituer le prix principal et le remboursement.

Auparavant, la vente à réméré a été utilisée par les institutions financières afin de refinancer des valeurs immobilières, notamment auprès de l'organisme de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM).

Aujourd'hui, cette technique de vente est employée comme étant un outil permettant de restructurer les créances des particuliers. Dans d'autres situations, elle est utilisée comme un éventail de rachat de crédit par des entreprises privées intervenant dans ce secteur.

Quel est le principe du réméré ?

Le réméré est un contrat de vente dressé devant un notaire qui va assurer au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Ce dernier pourra toutefois occuper le bien en question à condition de conclure un contrat d'occupation des lieux avec son cocontractant. A cela s'ajoute le paiement des indemnités d'occupation.

Remarques :

  • Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de contrat de bail ni de contrat de location, mais plutôt de convention d'occupation précaire et d'indemnités d'occupation.
  • L'indemnité d'occupation désigne le montant convenu par les parties au contrat dans le cadre d'une proposition chiffrée et écrite. Elle découle de l'estimation de la vente à réméré.

Les étapes de la vente à réméré

Le réméré est composé de 3 étapes différentes afin de restructurer votre situation financière, à savoir :

La vente du bien immobilier

Tout comme le prêt hypothécaire, le contrat de vente à réméré est dressé et signé par les deux parties devant un notaire. Les frais du notaire sont à la charge de l'investisseur ou l'acheteur.

La restructuration de la situation financière du vendeur

Grâce à la trésorerie dégagée par la vente, le propriétaire vendeur se trouve dans la faculté de rembourser ses créances en cours. Cette situation va ainsi lui permettre de sortir du surendettement et sortir de l'interdit bancaire. Toutefois, il doit faire un dépôt de garantie auprès du notaire en vue de futur rachat de son bien.

Il va pouvoir occuper son bien à condition de conclure un contrat d'occupation des lieux pour une durée de 6 mois à 5 ans. Pendant cette période, il ne peut être expulsé et le bien en question ne doit pas faire l'objet d'une revente. Aussi longtemps que le vendeur occupera son bien, il doit verser des indemnités d'occupation auprès de l'acquéreur.

Le rachat du bien immobilier

Une fois que le vendeur arrive à honorer toutes ses dettes et à rétablir sa situation financière, il peut racheter son bien. Le rachat devra se faire dans un délai de 6 à 60 moins. Avant l'achat, le vendeur et l'acheteur doivent établir un acte de vente à la présence d'un notaire. Dans cet acte, le prix de rachat du bien incluant la somme dépensée par l'achat et la marge entendue lors de la vente et le dépôt de garantie doivent être mentionnés.

Remarque :

Si le vendeur ne manifeste pas son option de rachat dans les délais impartis, son droit de racheter son bien devient caduc.

A qui s'adresse la vente à réméré ?

Le réméré s'adresse aux propriétaires d'un bien immobilier se trouvant dans un grand souci financier. Ce type de vente convient notamment aux personnes qui n'arrivent plus à obtenir des prêts bancaires ou qui se trouvent déjà dans une situation de surendettement bancaire. La vente en réméré s'adresse aussi bien aux personnes morales qu'aux personnes physiques.

A noter que la personne qui fait recours à la vente à réméré doit justifier de revenus stables ou une personne exerçant une profession libérale depuis plus de 2 ans. Elle doit également avoir une situation familiale stable, car une instance de divorce pourrait compromettre les démarches.

Les avantages de la vente en réméré

Le réméré est une opération qui offre plusieurs avantages, surtout pour une personne se trouvant dans une situation d'endettement. Considéré comme une solution à prendre en dernier recours, il offre des atouts considérables.

En effet, la vente à réméré permet au vendeur d'obtenir une source de financement sans avoir à contracter un crédit avec un établissement financier. Mise à part la disposition des fonds pour rembourser ses créances, le réméré offre au vendeur la possibilité de se maintenir en place dans les biens immobiliers vendus. Ce droit lui est attribué lorsqu'il remplit ses obligations, qui sont le paiement d'une indemnité d'occupation à l'acquéreur. De plus, dans un délai de 5 ans à compter de la conclusion du premier contrat de vente, le vendeur peut à tout moment récupérer son bien.

Si le vendeur ne dispose pas toujours des moyens pour racheter son bien, il peut opter pour le bail locatif pour pouvoir rester dans sa maison ou son appartement. Cette opération constitue un excellent moyen lui permettant de gagner plus d'argent que lors d'une saisie judiciaire.

Les inconvénients du réméré

Une vente à réméré a plusieurs avantages, mais aussi ses inconvénients. Effectivement, le coût pourrait représenter plus de 12% du montant du bien en question. De la sorte, si un jour le propriétaire se trouve dans l'incapacité de racheter son bien, il risque de perdre une grande partie de son dépôt de garantie. Et s'il n'honore pas ses obligations à payer l'indemnité d'occupation, il perd tout de suite son bien et l'acquéreur peut prendre possession de son logement.

À vrai dire, ce type de vente temporaire comporte plusieurs pièges, et afin de les éviter, il est recommandé de recourir à l'intervention d'un notaire. D'ailleurs, le concours de ce professionnel demeure indispensable, voire impératif, lors de l'établissement des actes et des contrats liés à la vente en réméré. Sans son intervention, tous les actes seront considérés comme illicites.